Immobilien-Steuerberatung in Wuppertal

Welche Abschreibung (AfA) kann ich auf eine vermietete Immobilie ansetzen?

Bei vermieteten Gebäuden mindert die Absetzung für Abnutzung (AfA) jährlich Ihre Steuerlast. Der lineare AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 EStG richtet sich nach dem Baujahr: 3 % für Neubauten mit Fertigstellung ab 2023, 2 % für Baujahre 1925 bis 2022 und 2,5 % für Gebäude vor 1925. Für neu gebaute Mietwohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 kann stattdessen eine degressive AfA von 5 % gewählt werden (§ 7 Abs. 5a EStG). Daneben kommt für neue Mietwohnungen mit Effizienzhaus-40-Standard und QNG-Siegel die Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Betracht – zusätzlich bis zu 5 % jährlich in den ersten vier Jahren. Interessante Spezialfälle sind Objekte in Sanierungsgebieten (§ 7h EStG) und Baudenkmale (§ 7i EStG): Begünstigte Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen können hier mit bis zu 9 % in den ersten acht Jahren und bis zu 7 % in den folgenden vier Jahren erhöht abgeschrieben werden. Abgeschrieben wird immer nur der Gebäudeanteil – nicht der Grund und Boden. Genau diese Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück ist ein häufiger Hebel, den wir bei jedem Objekt sauber herleiten und dokumentieren.

Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei? (Spekulationsfrist)

Der Gewinn aus dem Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie ist nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei (§ 23 EStG). Verkaufen Sie vorher, unterliegt der Veräußerungsgewinn Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Eine wichtige Ausnahme: Haben Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt (zusammenhängend – das mittlere Jahr vollständig, die beiden Randjahre mindestens teilweise), ist der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei. Wer seine Immobilie von der Anschaffung bis zum Verkauf ausschließlich selbst bewohnt hat, verkauft ohnehin immer steuerfrei – ganz ohne Frist. Aktuelle Änderungen in Gesetzgebung und Rechtsprechung zu § 23 EStG behalten wir für Sie im Auge; vor jedem geplanten Verkauf prüfen wir, wo Sie in der Frist stehen, und zeigen, ob ein Zuwarten, eine Eigennutzung oder eine andere Gestaltung die günstigere Variante ist.

Wann wird aus privater Vermietung gewerblicher Grundstückshandel?

Wer innerhalb von rund fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, die er in engem zeitlichem Zusammenhang zuvor gekauft oder errichtet hat, überschreitet die Drei-Objekt-Grenze – Finanzverwaltung und Rechtsprechung stufen ihn dann regelmäßig als gewerblichen Grundstückshändler ein. Die Folgen sind gravierend: Gewerbesteuer, keine steuerfreie Veräußerung nach zehn Jahren mehr, die Objekte werden Umlaufvermögen ohne AfA. Die Grenze ist dabei nur ein Indiz – bei von Anfang an bestehender Verkaufsabsicht kann auch der Verkauf weniger Objekte gewerblich sein. Wer regelmäßig kauft, entwickelt und verkauft, sollte die Zählung seiner Objekte kennen, bevor der Notartermin steht. In enger Zusammenarbeit mit Ihnen strukturieren wir Käufe und Verkäufe deshalb so, dass ein gewerblicher Grundstückshandel gar nicht erst entsteht.

Lohnt sich eine vermögensverwaltende GmbH für meine Immobilien?

Ab einem gewissen Portfolio kann eine vermögensverwaltende GmbH (vv-GmbH) steuerlich attraktiv sein. Mieterträge werden dort nicht mit dem persönlichen Einkommensteuersatz, sondern mit rund 15 % Körperschaftsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag besteuert – ab 2028 sinkt der Körperschaftsteuersatz zudem schrittweise auf 10 % (2032). Über die erweiterte Grundstückskürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) lässt sich bei reiner Vermögensverwaltung zudem die Gewerbesteuer auf die Vermietungserträge vermeiden. Das hat einen angenehmen Nebeneffekt: Eine mögliche Erhöhung der Gewerbesteuer – etwa durch steigende Hebesätze der Kommunen – wirkt sich auf die Vermietungserträge der vv-GmbH nicht aus, solange die Voraussetzungen der Kürzung eingehalten werden. Der Vorteil greift vor allem, wenn Gewinne im Unternehmen bleiben und reinvestiert werden. Ob sich die Struktur für Sie rechnet, hängt von Mietvolumen, Finanzierung, Ausschüttungsabsicht und Ihrer Gesamtsituation ab – wir rechnen beide Wege durch, bevor gegründet wird.

Welche Kosten kann ich als Vermieter absetzen?

Als Werbungskosten mindern zahlreiche Ausgaben Ihre Mieteinkünfte. Die wichtigsten:

• Finanzierungszinsen für das Darlehen (nicht die Tilgung)
• Erhaltungsaufwand – Reparaturen und Instandhaltung, ggf. auf 2–5 Jahre verteilbar
• Abschreibung (AfA) auf den Gebäudeanteil
• Verwaltungs- und Nebenkosten, Hausgeld und Kontoführung
• Fahrtkosten, Fachliteratur, Steuerberatung und weitere objektbezogene Ausgaben

Ein sensibler Punkt ist die verbilligte Vermietung, etwa an Angehörige: Liegt die Miete unter 50 % der ortsüblichen Miete, wird der Werbungskostenabzug anteilig gekürzt; zwischen 50 % und 66 % ist eine positive Totalüberschussprognose erforderlich, um den vollen Abzug zu sichern (§ 21 Abs. 2 EStG). Bei der Erstellung der Totalüberschussprognose beraten wir Sie – und prüfen solche Konstellationen vorab, damit der Abzug später nicht vom Finanzamt gestrichen wird.

Warum können Renovierungskosten kurz nach dem Kauf zur Steuerfalle werden?

Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto), gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Statt sofort abziehbar sind sie dann nur noch über die AfA – also über Jahrzehnte – abschreibbar. Auch reine Schönheitsreparaturen zählen nach der Rechtsprechung in die 15-%-Grenze hinein. Die Abgrenzung hat das BMF mit Schreiben vom 26. Januar 2026 neu gefasst: Eine Standardhebung – und damit Herstellungskosten statt sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand – liegt vor, wenn Baumaßnahmen in mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsmerkmale (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) den Gebrauchswert deutlich steigern; bei zwei Merkmalen genügt es bereits, wenn zugleich Maßnahmen hinzukommen, die ihrer Art nach stets Herstellungskosten sind, etwa eine Erweiterung. Für die Sanierung in Raten gilt jetzt ein Betrachtungszeitraum von drei statt bisher fünf Jahren. Wir behalten diese Grenzen bei jedem neuen Objekt im Blick und planen größere Maßnahmen zeitlich so, dass der Sofortabzug nicht verloren geht.

Was ist bei der Grunderwerbsteuer in NRW zu beachten?

Beim Kauf einer Immobilie in Nordrhein-Westfalen fallen 6,5 % Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis an – einer der höchsten Sätze bundesweit. Bewegliches Inventar (z. B. Einbauküche, Markisen) gehört nicht zur Bemessungsgrundlage und kann, wenn im Vertrag gesondert ausgewiesen, die Steuer mindern. Diese Sparmöglichkeit hat allerdings eine Kehrseite, auf die wir als Kanzlei mit Immobilien-Schwerpunkt ausdrücklich hinweisen: Ein gesondert ausgewiesener Inventaranteil mindert zugleich den für die Bank maßgeblichen Beleihungswert – wird er zu hoch angesetzt, kann das die Finanzierung gefährden und Rückfragen des Finanzamts provozieren. Die Aufteilung gehört deshalb mit Blick auf Steuer und Finanzierung abgestimmt. Bei Anteilsübertragungen und Umstrukturierungen im Portfolio gelten eigene Regeln, bei denen sich Fehler teuer auswirken. Wir begleiten Kauf- und Umstrukturierungsvorgänge steuerlich, bevor der Notartermin steht.

Für wen wir arbeiten

Immobilien sind ein Schwerpunkt unserer Kanzlei. Wir begleiten private Vermieter mit einzelnen Objekten ebenso wie Investoren mit wachsendem Bestand – von der Kaufprüfung über die laufende Vermietungssteuer bis zur Übergabe an die nächste Generation. Unsere Arbeitsweise ist vollständig digital: Belege, Auswertungen und Rückfragen laufen über DATEV, unabhängig davon, ob Sie in Wuppertal, im Bergischen Land oder anderswo in Deutschland investieren.